虽然同属一个小区
但朴静（化名）与前排住户
“待遇”却大相径庭
在经历
与开发商近一年诉讼之后朴静心情愈加迫切：希望能与对楼一样拿到自己住房产权证
“没有产权证我办理不按揭也就交不齐余款问题
即使补齐房款房子产权证我管谁要去？”朴静入住北京市房山区良乡镇玉竹园小区已有三年根据法院判决她面临两个选择：将剩下房款交清或把房子“还”给开发商
与朴静同处困境还有玉竹园小区中一百多位“业”主——事实上不但没有产权证他们连居住权都面临“威胁”作为玉竹园住户委托代理人北京盛廷律师事务所律师毕文强对记者表示：“虽然住户败诉但房子还没有腾出来一百多户家庭都买房子不太可能因为法理上合同无效而被强制迁出这在情理上给法院留下一道难题”
“先上车后补票”
2007年4月13日玉竹园小区B7、B8、B11、B12栋楼门口同时贴上一张“强令通知”：项目开发商——北京祥和智德房地产开发有限责任公司（以下简称“北京祥和智德”）要求该4栋楼住户在同年4月22日前交清房款逾期者将被诉至法院一个月后朴静收到法院传票被告知因三年前签下“房屋认购合同”无效开发商要求收回房屋
朴静与其丈夫都房山区良乡镇人2004年4月夫妻俩购置玉竹园B11号楼一套百余平方米住房总价约23万元与许多价格低廉小产权房不同朴静购买单价为2100元/平方米——这同区域内普通商品房价格当时朴静先交付7万元首付款余额准备以银行贷款形式支付
玉竹园B5～B12号楼2003年由良乡镇政府立项危旧房改造项目北京祥和智德作为受托方全程管理开发建设项目共有8栋6层楼房住宅总面积为49482.4平方米
根据玉竹园小区住户提供相关协议复印件良乡镇政府与北京祥和智德于2003年8月31日签订项目建设管理协议书其中明确：作为协议甲方——镇政府“协助”北京祥和智德“办理项目建设各种审核、报批手续”；工程竣工后房屋产权由镇政府“移交给”北京祥和智德并以后者名称办理房屋所有权及国有土地使用权登记手续然而到目前为止诉讼中所涉及房屋均未取得国有土地使用权证
“购买连土地使用权证都没有楼盘就没意识到风险么？”
面对记者提问朴静表示原来良乡镇楼盘多半都在相关证件还未齐全情况下开发通常在一段时间后开发商会将证件补齐并给业主补办产权证
“鸿顺园也在证件没有齐全情况下开发但从来没听说过人家闹什么纠纷”朴静指着马路对面说道
补不产权证？
“开发商在售楼时承诺这有大产权商品房并在认购合同补充协议中保证于2005年5月1日之前办发产权证但至今也没有办下来我们房子眼睁睁地成小产权房”然而朴静所举证《商品房认购合同》因为在开发商未取得合法手续情况下签订所以在法律上视为无效
在采访玉竹园住户过程中对房地产政策一向关注李女士告诉记者当初开发商敢允诺办理产权证因为有镇政府支持但不巧赶上2005年前后宏观调控地根收紧镇政府办理产权证难度加大
颇具“戏剧”色彩之后房山区政府东迁良乡良乡镇政府被裁撤职能也被划分到区政府及拱辰街道办事处“以前镇政府部门人或调离、或退休核心人员根本找不到”在李女士看来这使得补办产权证难上加难
由于没有产权证银行按揭办理不下来大批住户无法交齐房款——这也导致开发商资金链紧绷情急之下开发商在小区内张贴上述“强令通知”矛盾就这样被进一步激化
“开发商要收回房屋不光资金问题如今区域内房价涨至6000元/平方米开发商希望收回房屋补办相关手续后以更高价格转卖”甚至有部分住户这样怀疑
另一件“愤怒”事情玉竹园小区并非全部没有产权证北京祥和智德于2005年年底为其中B5、B6、B9、B10号4栋楼补办房产证于出现这样一幅奇特景象：同一开发商所开发同一个小区内一半房屋拥有合法产权另一半则没有合法产权
“刚接手案子时我就告诉当事人这场官司必败”但在毕文强看来项目没有办理土地使用权证过错并不在购房者一个房地产公司在没有取得合法手续情况下开发并销售房屋应受到相关部门行政处罚
“所以我认为法院判决合同无效后所产生责任分担问题还需进一步权衡”毕文强说道
等待破局
房地产高级经济师章林晓认为玉竹园一案根源在于原良乡镇政府“先上车后补票”错误思想与行为根据《土地管理法》规定除兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有土地其他任何单位和个人进行建设使用土地必须依法申请使用国有土地
“原良乡镇政府违反《土地管理法》委托开发商进行房地产开发责任首先在镇政府；而开发商在这宗土地没有办理合法手续前提下进行开发也违法；购房者购买开发商非法开发住宅也得承担相应责任”章林晓说道
章林晓看法得到上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明认同陈在接受记者采访时表示由于土地出让权限在县级以上政府乡镇一级并没有权力但鉴于此间可能获得经济利益一些乡镇政府和开发商会在开发完无产权房地产项目之后再通过向县级政府补交土地出让金来获取完全产权
“这里面乡镇政府、开发商及购房者都有违法责任结果应共同承担购房者获取信息能力相对较弱所承担责任应该相对较轻当地上级政府有义务也有责任处理好这种情况至少在监管下级政府和开发商行为方面可以说失察”陈则明说道
对此上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示由于我国法律法规尚不健全解决此类问题不能仅仅依赖法律系统在当前已实施《城乡规划法》和城乡统筹建设发展大背景下国家相关部门应出面为双方提出协调解决方案
“比如说利益方需要补足多少钱才能将小区产权合法化？开发商如果低价拿地又应补足多少钱？这都需要政府相关部门给予一个指导意见”杨红旭说道
然而对于目前玉竹园小区僵持不下局面而言到底应该由谁去补足土地出让金及相关费用恐怕同样难以协调在当初项目委托建设协议中“甲方”——良乡镇政府已不存在情况下朴静以及玉竹园一百多名住户房屋产权合法化之路恐怕还有很长一段距离要走
(作者：吴雅卿)
