西子湾推出
834套限价房
在二次开卖后售罄
限价房可谓
广州市构筑住房保障体系中浓墨重彩一笔在国家"双限双竞"政策基础上推出限价房让更多广州人圆
住房梦也成为广州楼市"调节器"一时间北京、成都、青岛等地纷纷跟进广州限价房标本意义值得关注
但与许多"头啖汤"一样这项政策同样注定在争议不断中成长3月16日全国首个限价房保利西子湾二次开卖216套房被大多数个人申购者收入囊中而第二个开卖限价房万科新里程也一改之前"一口价"销售方式首批1357套两天内基本售罄
争议并不可怕摸着石头过河改革从来都充满着争议
"这一个新事物如果不做肯定没有批评要做肯定就摸着石头过河限价房将形成一个长效机制不断进行完善"广州市国土房管局一位官员称3月广州金沙洲保利西子湾正加紧施工作为全国首个限价房项目这个楼盘一直广州、甚至全国关注焦点
西子湾限价房位于金沙洲珠江边占地8.1万平方米首次对外发售9栋楼全限价房单位每栋11层高限价房户型为80平方米左右两房和90平方米左右三房户型设计都很现代每一户都有阳台和飘窗
"我们装修标准实打实600元/平方米这没有水分"保利地产一位工作人员称 位于广州科学城内万科限价房装修标准更实在--统一铺地砖万科一位销售人员称"我们装修标准300元/平方米"
全国首个限价房为何在广州诞生个谜
"这与房价疯涨和国家宏观调控政策息息相关"一位业内人士称限价房在广州诞生有着特殊背景近年广州市商品住房价格涨幅较快中产阶层解决自住型住房需求压力增大因此为缓解中等或中等偏上收入家庭购房压力妥善解决居民住房问题很有必要在经济适用房和商品房两个层次之间构建一档适合上述收入家庭住房供应和消费层次
此外面对不断攀升地价广州市不断作出调控努力但几次单限出让土地后并未能达到稳定地价目为能稳定房价在"国十五条"政策基础上广州市作出决策在全国率先试行"双限双竞"出让土地限价房也随之诞生
焦点一：限价房定价机制
定价时金沙洲周边房价只有5000元/平方米左右把最高限价定为6500元/平方米怎么出来
2006年11月17日广州市对8宗地块挂牌出让其中金沙洲推出4幅地块在限套型、限房价基础上采用竞房价、竞地价方法出让这全国首次采用这种"双限双竞"模式进行土地出让
在这种全新拿地游戏中保利地产竞得西子湾限价房用地保利地产住宅营销部张炜回忆当时热闹情景"最高限价确定方法在土地还没拍卖之前由每家有意竞拍开发商报一个最高限价给政府由政府最终来决定一个价格开发商报明显偏高或者偏低价格会被政府取消由于政府首次操作这样项目怕把握不准所以首先由开发商来报一个价格"
"当时开发商报价低有每平方米6000元左右甚至4000元高每平方米7000元左右这开发商对这个区域价格不同判断拍卖土地前两天政府通过权衡和考量后才公布这块地房价最高确定为6500元/平方米当时中海还有富力限价房最高限价都这样确定"
"当时定价时金沙洲周边房价只有5000元/平方米左右政府把最高限价定为6500元/平方米有些开发商还有些担心通过这个定价可以看出其实政府有预见性"张炜说
房价确定下来后接着开始竞拍土地"等于所有开发商都知道在这块地上建好房子售价不能超过6500元/平方米在这个基础上参与土地竞拍当时几个大开发商都参与竞拍时每个开发商依次举牌加价价高者得最后我们争得这块地"张炜说
这种新拿地方式效果明显迅速平抑开发商疯狂加价拿地热情地价开始出现明显回落尽管保利地产出价最高但最终折算到西子湾项目楼面地价为2557元/平方米这比其周边一个普通商品房楼盘4000多元/平方米楼面地价已低很多
"因为开发商可以支付地价成本他们通过最高限价来倒推过来当时如果不限价地开发商预计房价会有七八千元每平方米每平方米地价再往上抬1000元也有可能"
正因为对抑制疯狂飙升地价作用明显限价房项目不断推出从2006年开始广州市先后采取"双限双竞"方式出让约9宗居住用地进行限价房项目建设将供应约1.5万套限价房
焦点二：利润几何
开发商认为限价房利润很薄利润低于10%在其看来10%利润就算在零售百货业都不算高
保利地产营销总监胡在新算一笔账西子湾项目成本包括2557元/平方米楼面地价、2000多元/平方米建筑成本还有600元/平方米装修费用另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入几千万元平摊到每平方米建筑面积就150元售价6500元/平方米"每平方米利润肯定不到1000元限价房利润很薄"
此外"西子湾其实去年10月就已达到预售条件但开盘时间硬往后压到今年2月才开始发售而往后拖一天就30多万元财务成本""总算下来开发这个楼盘利润肯定低于10%10%利润非常低不要说在房地产业就算在零售百货业都不算高"张炜说
对于"暴利"地产项目来说10%利润确实显得委屈"有商品房项目拿地早楼面地价不到1000元/平方米但卖到7000~8000元/平方米甚至上万元/平方米我们利润和他们没办法比"张炜说
但建限价房仍十分抢手项目因为在突遇寒冬楼市建限价房成为规避市场风险一种有效办法"政府不仅帮着宣传而且还帮着销售当然风险要小得多"
事实上在不少行业10%利润并不算低有业内人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就够 （何涛）
