限价房可谓
广州市构筑住房保障体系中浓墨重彩
一笔
在国家“双限双竞”政策基础上推出限价房让更多广州人圆
住房梦
也成为广州楼市“调节器”一时间北京、成都、青岛等地纷纷跟进广州限价房标本意义值得关注
但与许多“头啖汤”一样这项政策同样注定在争议不断中成长3月16日全国首个限价房保利西子湾二次开卖216套房被大多数个人申购者收入囊中而第二个开卖限价房万科新里程也一改之前“一口价”销售方式首批1357套两天内基本售罄
争议并不可怕摸着石头过河改革从来都充满着争议
“这一个新事物如果不做肯定没有批评要做肯定就摸着石头过河限价房将形成一个长效机制不断进行完善”广州市国土房管局一位官员称
3月广州金沙洲保利西子湾正加紧施工作为全国首个限价房项目这个楼盘一直广州、甚至全国关注焦点
西子湾限价房位于金沙洲珠江边占地8.1万平方米首次对外发售9栋楼全限价房单位每栋11层高限价房户型为80平方米左右两房和90平方米左右三房户型设计都很现代每一户都有阳台和飘窗
“我们装修标准实打实600元/平方米这没有水分”保利地产一位工作人员称 位于广州科学城内万科限价房装修标准更实在——统一铺地砖万科一位销售人员称“我们装修标准300元/平方米”
全国首个限价房为何在广州诞生个谜
“这与房价疯涨和国家宏观调控政策息息相关”一位业内人士称限价房在广州诞生有着特殊背景近年广州市商品住房价格涨幅较快中产阶层解决自住型住房需求压力增大因此为缓解中等或中等偏上收入家庭购房压力妥善解决居民住房问题很有必要在经济适用房和商品房两个层次之间构建一档适合上述收入家庭住房供应和消费层次
此外面对不断攀升地价广州市不断作出调控努力但几次单限出让土地后并未能达到稳定地价目为能稳定房价在“国十五条”政策基础上广州市作出决策在全国率先试行“双限双竞”出让土地限价房也随之诞生
焦点一：限价房定价机制
定价时金沙洲周边房价只有5000元/平方米左右把最高限价定为6500元/平方米怎么出来
2006年11月17日广州市对8宗地块挂牌出让其中金沙洲推出4幅地块在限套型、限房价基础上采用竞房价、竞地价方法出让这全国首次采用这种“双限双竞”模式进行土地出让
在这种全新拿地游戏中保利地产竞得西子湾限价房用地保利地产住宅营销部张炜回忆当时热闹情景“最高限价确定方法在土地还没拍卖之前由每家有意竞拍开发商报一个最高限价给政府由政府最终来决定一个价格开发商报明显偏高或者偏低价格会被政府取消由于政府首次操作这样项目怕把握不准所以首先由开发商来报一个价格”
“当时开发商报价低有每平方米6000元左右甚至4000元高每平方米7000元左右这开发商对这个区域价格不同判断拍卖土地前两天政府通过权衡和考量后才公布这块地房价最高确定为6500元/平方米当时中海还有富力限价房最高限价都这样确定”
“当时定价时金沙洲周边房价只有5000元/平方米左右政府把最高限价定为6500元/平方米有些开发商还有些担心通过这个定价可以看出其实政府有预见性”张炜说
房价确定下来后接着开始竞拍土地“等于所有开发商都知道在这块地上建好房子售价不能超过6500元/平方米在这个基础上参与土地竞拍当时几个大开发商都参与竞拍时每个开发商依次举牌加价价高者得最后我们争得这块地”张炜说
这种新拿地方式效果明显迅速平抑开发商疯狂加价拿地热情地价开始出现明显回落尽管保利地产出价最高但最终折算到西子湾项目楼面地价为2557元/平方米这比其周边一个普通商品房楼盘4000多元/平方米楼面地价已低很多
“因为开发商可以支付地价成本他们通过最高限价来倒推过来当时如果不限价地开发商预计房价会有七八千元每平方米每平方米地价再往上抬1000元也有可能”
正因为对抑制疯狂飙升地价作用明显限价房项目不断推出从2006年开始广州市先后采取“双限双竞”方式出让约9宗居住用地进行限价房项目建设将供应约1.5万套限价房
焦点二：利润几何
开发商认为限价房利润很薄利润低于10%在其看来10%利润就算在零售百货业都不算高
保利地产营销总监胡在新算一笔账西子湾项目成本包括2557元/平方米楼面地价、2000多元/平方米建筑成本还有600元/平方米装修费用另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入几千万元平摊到每平方米建筑面积就150元售价6500元/平方米“每平方米利润肯定不到1000元限价房利润很薄”
此外“西子湾其实去年10月就已达到预售条件但开盘时间硬往后压到今年2月才开始发售而往后拖一天就30多万元财务成本”“总算下来开发这个楼盘利润肯定低于10%10%利润非常低不要说在房地产业就算在零售百货业都不算高”张炜说
对于“暴利”地产项目来说10%利润确实显得委屈“有商品房项目拿地早楼面地价不到1000元/平方米但卖到7000~8000元/平方米甚至上万元/平方米我们利润和他们没办法比”张炜说
但建限价房仍十分抢手项目因为在突遇寒冬楼市建限价房成为规避市场风险一种有效办法“政府不仅帮着宣传而且还帮着销售当然风险要小得多”
事实上在不少行业10%利润并不算低有业内人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就够
焦点三：限价地出现别墅
在限价地块出现非限价商品房有人质疑开发商利用大户型单位大捞一笔但开发商认为合法合规
对于开发商宣称限价房低利润也引发质疑人们发现限价地块里都出现少数非限价房项目西子湾项目“1600多套房子中1400多套限价200多套不限价”万科新里程限价房地块上还规划一部分别墅有媒体甚至称这些别墅“利润高达240%”
面对这样质疑张炜回应：“其实当年拿地时我们与有关部门所签协议已经确定限价地块上可以有20%住宅套型建筑面积在90平方米以上这完全合法合规”
“今年1月份下发《关于印发广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)通知》明确‘限价房套型建筑面积不得超过90平方米’我们要服从这个文件”张炜说所以限价房中就有非限价大户型
“如果把120平方米房子当作一种限价房来卖确实一种社会资源浪费与其这样还不如补交地价款变成商品房政府也可增加获利增加这部分收益也可用来投入到廉租房或经济适用房建设中来这并不某些报纸所说为鼓动开发商积极性” 目前西子湾大户型商品房售价还不得而知“不限价房价格可能会根据市场情况来定”张炜说
去年10月份后广州楼价高台跳水成交量急剧萎缩楼市低迷让限价房价格优势大打折扣临近金沙洲南海一楼盘喊出4800元/平方米楼价并号称：“房价比限价房还低没有购买限制”
广州市房地产专家韩世同认为目前限价房还需要解决定性问题、定价问题和供应规模等问题所谓定性问题主要针对其既非保障性住房又非完全市场化商品房而言他认为广州市目前将其定性为政策性住房但在投资方式、操作主体上还基本上沿用商品房运作模式有些不适应他认为限价房更接近香港居屋功能和作用其投资主体和运作模式也应参照香港居屋和国情加以调整最好由公益性机构和组织作为投资主体来运营而非以盈利为目发展商
关于定价按现在模式在拍地时就要确定最高售价而要等至少1年后才能销售万一出现房价大幅下降时限价房价格如何调整、如何回购和补地价？而住房供应结构和比例应当多少适当都尚待解决问题
限价房不可能政府建
不排除以后不限户口
专访广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长 陈大旺
记者：限价房政策为什么从双限变成多限？
陈大旺：通过这样一些限制条件主要能解决中等收入者首次置业问题如果不限话一些真正急需要住房人不一定能买到限价房
记者：为什么从一口价变成非一口价？
陈大旺：限价房也商品房一种说实在否搞一口价他们(房地产商)事但我们也给一定压力他们就松口
记者：限价房销售条件有无可能放松以后有无可能不限户口？
陈大旺：不排除有这个可能以后会不断调整完善
房价下跌过快也不好
记者：今后限价房会否像新加坡组屋或我国香港公屋一样由政府来开发呢？
陈大旺：我们现在保障性住房也政府机构来开发但限价房不保障性住房它商品房中一种限价商品住宅不可能由政府来建因为它一种商品房
记者：有人质疑说限价房买5年内不让出租和转让这不物权不完整？
陈大旺：限价之后政府已经让利开发商利润不到10%如果还按照普通商品房来处置话那就等于购房者赚这个差价让利为满足居住要求自住型不能用于其他用途
记者：限价房推出有无一个计划？
陈大旺：限价房推出会根据市场情况而定如果市场不太好不一定要采取推出限价房方式限价房长期政策、灵活措施限价房推出多少什么时候推出都要根据当时房地产市场情况而定
今年1.5万套限价房不可能全部推出来要防控房价下跌过快房价如果下跌过快也不好我们不喜欢市场大起大落
根据市场把握推地节奏
记者：下一步否还会推双限地？有无可能在市中心建限价房？
陈大旺：下一步推地问题还没明确现在10个地块1.5万套限价房要到2009年上半年才能消化限价房地还要不要推要根据房地产市场形势来把握
记者：这次限价房推出来后为什么会对市场起到立竿见影作用？
陈大旺：这里面有心理因素打个比方限价房按照周边房价70%来定价如果限价房价格在6300元/平方米购房者就想周边房价会在9000元/平方米有个心理预期但房价下跌综合因素
记者：有人认为5月后房价会走稳？
陈大旺：现在市场上各种说法都有有说均价到8500元/平方米后会触底但政府不会预测房价走势
