今年以来房地产市场最为热闹事情就开发商“圈钱”、“圈地”忙据天相投资对沪深两市主营地产７０家公司统计显示：２００７年以来有３８家公司实施增发或公告增发方案涉及资金高达１０２４．３亿元金地和万科还计划发行公司债共７１亿元；并另有两家公司通过ＩＰＯ登陆中小板募资１５．８６亿元如果加上香港市场国内房地产企业融到资金更多鹏润房地产、ＳＯＨＯ中国地产、合景泰富、深圳天利置业、卓越地产等均计划登陆Ｈ股市场

　　　　房地产公司获得大量资金后下一个目标就如何大量“圈地”在近几个月里全国各地一个又一个“地王”刷新纪录有媒体报道房地产上市公司所圈占土地可建筑面积按照目前平均标准可供一亿人居住土地圈占、跨区发展、规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力四大核心要素

　　　　圈占到大量土地后房地产上市公司业绩大增股价也随之快速上涨

　　　　看到这种现象有人曾评论为“历史在简单而荒谬地重复！”我基本同意他观点日本上个世纪８０－９０年代发生事件已经在中国重复两大资产价格泡沫（股市与楼市）正在越积越大中国经济面临潜在风险越来越高

　　　　中国经济为什么越宏观调控其增长速度越快？关键就在于政策没有触及根本没有使房地产市场价格向理性回归国内房价上涨原因多方面但最为根本就房地产市场发展模式缺陷让房地产市场成投资市场而不满足居民基本居住消费市场在这种情况下加上便利银行金融杠杆及政府对房价隐性担保房价自然会被推高

　　　　早几年房地产业基本上依靠银行贷款依靠中国房地产金融制度缺陷从银行套取资金但在房地产开发看来从银行融资不仅成本高而且违规成本高随着近两年国内证券市场泡沫迅速吹大房地产企业看到从证券市场融集资金便利性及无偿性（在规范证券市场不存在这种情况）于就纷纷涌入证券市场他们不仅低成本从股市获得资金而且也能够推高股价当房地产上市公司市盈率高达１００倍以上时证券市场大量资金也就廉价、便利地流入房地产上市公司

　　　　也就说政府一方面通过各种方式在进行宏观调控收缩信贷希望减少整个社会固定资产投资另一方面却为证券市场快速发展又向房地产企业打开方便之门宏观调控政策在这种矛盾与冲突中很大程度上被抵消房地产企业获得无成本或低成本资金之后就一定要寻找出口就千方百计获得土地把各地土地价格推高到极致

　　　　并不这些房地产开发商没有意识到房地产风险也不他们预期国内房价只涨不跌而房地产上市公司用证券市场投资者钱在“赌”即尽管把资金投资到高风险地方如果成功就能够获得高收益如果失败最后买单者只能广大投资者对此我们只要看看这几年房地产上市公司给投资分红多少就能够窥之一二

　　　　房地产上市公司敢于在证券市场获得资金后把各地土地价格极力推高还与房地产定价机制有关因为从房地产市场特性来看当企业一旦获得土地就成房地产市场主宰土地行政性垄断由此转化为市场性垄断在这种情况下再考虑到房地产产品空间不动性、高度异质性、极低相互替代性等特点进入房地产市场而又存在相互竞争关系企业数目就不会太多在处于同一地段、开发类似产品企业数目很少情况下企业之间就会明显感受到竞争对手行为对本企业经营业绩影响在这样情况下房地产容易形成“价格领袖制”即由首先进入市场开发商制定价格后来者跟随这一价格如果一家房地产开发公司把当地价格推高其他房地产项目随之高涨比如说当一块土地价格拍卖出高价后周边房地产项目价格立即就快速上涨国内不少房地产市场价格就在这样定价机制下一次又一次被推高

　　　　可以说管理层只考虑证券市场如何发展只考虑如何来降低银行风险让房地产企业大量在证券市场任意融资如果这种融资没有相应制度约束那么房地产上市公司在获得高额融资后肯定会大量“圈地”；大量“圈地”必然会把土地价格推高；土地价格推高后房地产开发商不仅会操纵开发节奏而且会通过垄断性定价推高房价同时将所有风险都转嫁到广大投资者身上这种“圈钱”、“圈地”方式在各国房市泡沫中已经被印证过“百试不爽印钞机”

无论从最近建设银行研究部报告来看还国家统计局数据来看房地产开发商这种行为早就昭然于世建行报告显示２００１年初至今年５月份房地产开发商累计购置土地面积２１．６２亿平方米但实际仅开发完成１２．９６亿平方米不足购置面积６０％；今年１－７月份房地产开发面积峻工面积１０倍但房价则在飚升

　　　　总之房地产上市公司“圈钱”、“圈地”互动正在把房地产市场泡沫及股市泡沫进一步吹大中国经济所潜在风险也就越来越高对此管理层应尽早有所认识