当度假和休闲旅游成为中国越来越亮丽风景线产权式酒店这一新物业形态也开始在中国蓬勃发展这不仅增加很多个人投资者投资品种而且也改变投资者投资理念和投资方式那么产权式酒店这一新投资产品会不会成为投资者饕餮大餐?

◆产权式酒店内涵及特征

产权式酒店即投资者购买酒店某一间客房后并不一定在酒店居住而将客房委托酒店管理公司出租获取客房利润分红同时获得酒店管理公司赠送一定期限免费入住权国际通用产权式酒店大致有三种类型：一时权酒店即有约定期使用酒店客房权利；二住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营到一定期限转为自己长期居住客居住宅；三投资型酒店即作为投资行为逐年取得约定回报并期待着增值回收投资产权式酒店一般具有以下特征：

1．业主拥有酒店独立产权投资者可一次性付款或分期或按揭方式获取产权拥有所有权但无经营权

2．酒店式管理产权式酒店作为酒店一种类型提供各种酒店式服务如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务一般管理费较高

3．兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可用来居住度假也可用来投资不同产权式酒店提供回报方式也有所不同如有些产权式酒店提供固定投资回报率另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则只提供酒店经营利润不提供其他回报

◆产权式酒店在中国发展现状及其原因所在

产权式酒店在国外发展如火如荼但在中国发展道路却并不平坦20世纪90年代深圳在国内最早引进产权式酒店概念海南紧随其后在1999年底率先将中国第一个五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向市场其后产权式酒店数量开始呈现几何状增长特别近几年在国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现甚至在不少城市里许多停缓建多年“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活成为房地产市场一大亮点

但在数量增长同时产权式酒店出现问题和矛盾同样突出中国第一个产权式度假酒店“南海传说”开发商与业主就因利益纠纷对簿公堂；成都市四岭雪酒店事件中开发商携款潜逃200多名业主损失惨重更让产权式酒店遭遇信任危机诸如开发商承诺利润率与实际收益存在巨大落差现象则屡见不鲜产权式酒店在中国遭遇水土不服?经过研究发现目前产权式酒店在中国发展窘迫有着深层次原因：

1．产权式酒店诚信危机这个诚信危机主要来源于开发商部分开发商开发产权式酒店动机并不单纯一部分开发商为盘活许多停建多年“半拉子”楼盘摇身一变成为光彩夺目产权式度假酒店往往只一个美丽概念而缺乏实质价值更有部分开发商建设产权式度假酒店目就为圈钱融资缓解自身资金压力投资者利益被抛诸脑后还有部分开发商重开发轻管理在成本收回后对酒店管理缺乏热情致使酒店经营不善对消费者投资承诺成为泡影为日后利益纠纷埋下隐患

2．在中国有关产权式酒店法律法规还很不健全目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定相关部门也没有出台针对产权酒店法律法规投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧利益受到威胁可能面临自身利益得不到有效保障不利情况这也导致部分开发商有持无恐欺骗投资者情况屡屡发生

3．产权式酒店价格偏高据解目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间如果按照国际市场分时度假产品平均首付8000美元计算目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元就我国居民平均收入水平而言显然还奢侈品城市工薪阶层多数不具备购买能力

4．产权式酒店在分时度假方面照搬外国模式与中国实际不符投资者分时度假受限很多国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定时间使用一周左右分时度假期这与我国城市居民目前旅游度假消费模式有很大差异规定显得缺乏灵活性

5．目前中国产权式酒店市场比较混乱重复建设盲目上马现象比较普遍在国外产权式酒店主要位于著名风景名胜区且数量有限但在中国产权式酒店近几年放量呈井喷态势不仅在风景名胜区星罗密布而且在大中城市中遍地开花泥沙俱下现实注定很多产权式酒店经营惨淡

◆产权式酒店在中国未来投资前景

虽然在目前中国产权式酒店出现诸多问题但也有部分产权式酒店经营状况良好如北京“第一城”、海航产权式酒店等产权式酒店未来投资前景依然可以用乐观来形容经历近十年发展产权式酒店逐步褪出毫无内在浮华价值重新被认识未来众多利好消息将推动产权式酒店在中国走向成熟：

第一宏观经济环境有利于产权式酒店发展从产品发展历史来看产权式酒店诞生于20世纪70年代当时正值欧美发达国家逐步进入“丰裕社会”中产家庭成为社会主流因此从市场背景来看产权式度假酒店产生富裕人群兴起、度假旅游模式发展趋向成熟经济产物而从当前国内经济发展形势来看以长三角、环渤海湾为代表经济发达地区在经济发展中正呈现出许多与当时欧美国家相类似特征而这一阶段正产权酒店产生以及高速发展黄金时代以环渤海湾地区为例作为中国经济最发达经济区域之一产权式酒店已经呈现繁荣发展态势基本已经形成北京延庆、通州旅游区产权式酒店群和北京、天津、大连、青岛等城市产权式酒店群由于本区域优美风景、深厚文化沉淀和庞大消费群环渤海湾特别大北京区产权式酒店市场发展成熟度也位居中国前列

图：环渤海地区产权式酒店主要集中区域

资料来源：上海五合智库(WISENOVA)

第二产权式酒店将逐步走向正规化随着产权式酒店市场规范以及法律法规相对完善市场和法律推手必然将冲刷泥沙留下真金部分不良开发商短期行为将被遏止将有更多知名中外开发商进入这个市场绝大部分知名开发商视品牌为企业灵魂强调产权式酒店长远发展邀请知名酒店管理公司参与管理力求与投资者实行双赢决不允许有损企业形象状况发生正由于知名开发商行业规范效应产权式酒店本来面貌将被还原

第三从物业经营和房产投资角度来看产权式度假酒店与住宅房产或者一般商铺产品相比最显著不同就酒店客房作为面向旅游经营型物业通常具有较为稳定现金流从而使物业保值、增值得到更为可靠保证尤其一些位于著名旅游景区内、具有良好规划设计水平和鲜明文化特色项目其现金流稳定性将更其显著因此从投资角度来看在市场成熟条件下产权式度假酒店客房投资稳定性和抗风险能力较一般住宅房产和普通商铺产品而言具有相对显著优势更适宜于长线投资

◆如何投资产权式酒店?

正由于产权式酒店高风险和高收益让投资者对产权式酒店态度暖昧有投资者把产权式酒店比作魔鬼心存余悸而有投资者却把产权式酒店比作天使楚楚动人其实产权式酒店自身并无对错关键投资者在投资产权式酒店时应该冷静思考和分析有以下几个问题尤其值得投资者加倍注意：

首先应该解产权式酒店开发商背景一般而言选择知名开发商可以得到更大保障由于知名开发商注重企业形象所以对产权式酒店项目一般追求长期投入在装修、酒店档次和规模等方面有严格把关标准选择一般开发商有可能存在较大风险

其次应该对产权式酒店本身物业进行考量要根据物业地理位置经营方式对酒店发展前景进行深入分析投资者投资收益率很大程度上来源于酒店入住率和收益状况而入住率和收益则与项目地理位置和经营方式密切相关如果项目位置较偏僻经营方式落后不能吸引游客入住则对投资者收益产生直接影响

再次应该选择有知名酒店管理公司管理产权式酒店好酒店管理公司管理模式和营销方法会对极大程度提高酒店收益率正鉴于此所以越来越多著名酒店管理公司介入到中国产权式酒店市场如北京中欣戴斯酒店昆明中城速8酒店等目前经营状况良好基本兑现酒店销售前投资高回报承诺

第四应该考虑产权式酒店退出机制产权式酒店投资属不动产投资投资者要考虑其变现能力如何产权式酒店大多分期付款可以通过转按揭方式进行变现有酒店可以替业主进行转让对各种退出机制进行分析避免投资陷阱

第五理性对待投资回报率一般而言开发商为吸引投资者总打着高回报率旗号而这个投资回报率往往计算最乐观状况但产权式酒店投资回报率主要取决于酒店经营状况国外产权式酒店一般投资回报率在6—8％左右但目前中国产权式酒店投资回报率一般在低于这个标准如果投资回报率远高于8％投资者就应该理性分析对待

　　　(作者：上海五合智库(WISENOVA)总经理 邹毅 五合国际(5+Werkhart)集团总顾问 刘力博士)